重庆巴南乡村振兴跑在前，先行先试创新推动集体经营性建设用地入市

凤凰网重庆综合 农村集体经营性建设用地入市，是建立城乡统一的建设用地制度，增加农民土地财产性收入的重要途径，是推动城乡融合发展、促进乡村全面振兴的重要抓手。

重庆中心城区唯一的国家城乡融合发展试验区、2023年中心城区唯一入选国家乡村振兴示范县（区）创建名单的区、中心城区唯一的全国深化农村集体经营性建设用地入市试点区——巴南区，在推动强村富民综合改革以及农村产权流转交易市场建设等方面走在前列：2023年，试点镇街3宗27.64亩集体经营性建设用地入市，成交价款1934万元，吸引投资1.75亿元；2024年，新增20个镇街56个项目申请入市。

值得一提的是，巴南区占重庆中心城区总面积的三分之一，农村面积占全区总面积的95.9%，是重庆中心城区最大的农业区。

▲ 4月8日，接龙镇首宗农村集体经营性建设用地使用权公开出让公告发布，该宗地是巴南区2024年入市的首宗农村集体经营性建设用地

》》巴南成重庆首批试点区县，着力解决乡村振兴用地问题

农村集体经营性建设用地，就是具有生产经营性质的农村建设用地，比如过去的乡镇企业和招商引资用地等。农村集体经营性建设用地入市，则是指农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为。

为何要让农村集体经营性建设用地入市？因为县域经济的发展，离不开强有力的土地要素支撑，但随着经济社会发展、城镇化水平不断提升，城市建设用地日益紧张。而农村的闲置土地却在逐渐增加，越来越多的农村集体存量建设用地“沉睡不醒”。因此，唤醒“沉睡”的土地，让集体土地中的经营性建设用地能够买卖并得到合理利用，成为当务之急。

2023年3月，我国正式启动深化农村集体经营性建设用地入市试点。重庆市成功入选全国深化农村集体经营性建设用地入市首批省市，巴南区成为全市首批试点区县。

近日，中共重庆市委、重庆市人民政府印发的《关于学习运用“千村示范、万村整治”工程经验加快建设巴渝和美乡村扎实推进乡村全面振兴的实施意见》提出，要“有序推进农村集体经营性建设用地入市改革试点，构建城乡统一的建设用地市场”。

巴南区委书记何友生也多次强调要持续深化农村集体经营性建设用地入市等重点改革，全力推动城乡融合发展走深走实。

实际上，作为试点城市，可以说是无先例可循，只能“摸着石头过河”，这无疑是对试点城市管理能力和智慧的一次大检阅。巴南区该如何先行先试，创新破题？

回望2023年，巴南区抓住承接深化农村集体经营性建设用地入市试点改革契机，着力解决乡村振兴用地问题。在该项改革中，牢固树立村庄经营理念，紧扣发展“总目标”，突出制度建设“总抓手”，聚焦土地增值收益分配、使用、监管等关键环节，一体推进乡村规划、交易市场、乡村产业、支持保护等建设，努力为乡村建设发展和全面振兴注入新动能、焕发新活力。

▲ 2023年7月20日，重庆市深化农村集体经营性建设用地入市首批地块在巴南落地。其中，面积为4.83亩、位于市级首批乡村振兴示范村二圣镇集体村大沟社的一处地块，以345万元的价格拍卖成功（资料图）

》》巴南做法一：建立健全政策支撑体系，构建农村集体经营性建设用地开发利用绿色生态

深刻把握农村集体经营性建设用地入市改革的复杂性、系统性、集成性等突出特征，坚持规划先行、规则先行，加强顶层设计和全过程全要素治理，确保改革迈开步子、走对路子，蹄疾步稳、有力有序。

一是制定农村集体经营性建设用地入市规程。建立农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组和工作专班，统筹推进改革试点工作。集中研究出台村庄规划编制、产业准入、生态环境保护、成本核算、增值收益调节金征收等10个入市改革配套文件；制定入市流程图，将入市流程细化为产业策划、村庄规划等28个步骤，让改革试点工作“有章可循”。

二是完善国土空间规划编制。在全区分区规划和镇街控规基础上，编制完成二圣镇、惠民街道、南泉街道等试点镇街的实用性村庄规划，形成了村庄现状图和规划图、规划目标表和重点项目清单表、规划说明书、规划数据库“两图两表一书一库”村庄规划，完成规划成果上图入库。结合区域实际，探索实施两村联编、多村联编、镇村一体化规划编制，优化入市土地空间布局。

三是推进集体土地所有权和使用权确权登记。对全区23个镇街、195个村、1763个社全覆盖进行集体经济组织登记赋码，发放成员股权证书46万本。在全区开展存量集体建设用地摸底调查，建立数据库。通过调查摸底、民主协商、自愿退出等环节和形式，地块内权利主体有偿退出收回，经公示无异议报请区政府同意后依法办理使用权登记，妥善解决集体土地所有权、使用权、赋码主体登记的一致性难题，确保集体经营性建设用地权属清晰，实现“带证入市”。

四是开展产业准入评估。制定出台农村集体经营性建设用地入市项目产业准入评估办法，细化产业准入鼓励清单项目、负面清单项目，对拟引进产业项目的产业契合度进行综合评估。严格工业项目布局，严禁落地限制类、淘汰类项目，重点发展现代农业、商贸服务、文化创意、康养文旅等有利于推动乡村振兴的产业项目。符合条件的产业项目，经法定程序审核公示后，纳入农村产业融合发展用地项目库，为入市项目提供基础支撑。

五是实施全过程全要素监管。建立出让人、受让人、监管人三方监管协议制度，细化入市项目监管清单，将规划条件、产业准入、交地及开竣工、开发投资强度等 15 项内容纳入监管范围。将入市收益资金纳入农村“三资”监管系统管理，实行账务处理、财务公开、监测预警一体化网格化管理，确保资金用在推动发展建设“刀刃上”。

▲ 2023年9月26日，重庆市深化农村集体经营性建设用地入市首批入市项目颁证仪式在巴南区举行（资料图）

》》巴南做法二：建立健全价值实现机制，提升农村集体经营性建设用地入市改革综合效益

聚焦推动乡村建设发展和促进农民增收两大主要目标，破除城乡建设用地二元结构，实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。统筹兼顾国家、集体和农民个人利益，实现土地增值收益合理分配和“原始资本”科学配置，切实为推进乡村全面振兴提供源头活水、注入新鲜血液。

一是创新民主决策方法形式。规范农村集体经营性建设用地入市民主决策程序，制定统一规范的表决方案、决策表等文本。采取线上线下结合，对集体经济组织成员开展全覆盖全事项宣传宣讲。针对农民外出就业比例高、人员难集中等实际，创新运用“面签+视频表决”方式，组织发动群众对入市动议、入市地价、入市方案、退出承包地、构筑物回购、入市收益分配等逐一进行民主表决，群众参与投票率95%以上，农民主体地位、合法权益得到有效保障和维护。

二是实行土地全成本核算。将土地取得、土地使用权收回、地上建（构）筑物取得、地上建（构）筑物收回、土地整理、片区周边公路等基础设施建设、片区森林等生态价值、入市项目管理、中介服务费用、税费等全部纳入入市宗地成本核算，作为农村集体经营性建设用地入市定价的基础支撑和重要依据。按照不低于基准地价、不低于成本价、不低于评估价“三个不低于”原则，确定入市宗地价格。目前，入市宗地全部通过重庆农村土地交易所交易平台公开完成交易，实现与国有建设用地同权同价。

三是建立土地增值收益科学分配制度。统筹区政府、村集体、农民三者利益，区政府收取20%－50%入市土地增值收益调节金，用于推进乡村全面振兴投入资金；集体经济组织按收益额提取不低于40%、最高可提取 70%的公积金公益金，主要用于发展壮大集体经济和农村公益事业；其余部分用于集体经济组织成员分配。2023年，惠民街道沙井村入市地块出让价款1456万元，其中惠民街道沙井村提取460万元、约合31.6%；沙井村达桥社集体经济组织成员全体分得466万元（每人 4400 余元）、约合32.0%。

▲ 2023年11月2日，南泉街道首宗农村集体经营性建设用地成功挂牌交易。按此成交价，村集体可分享土地增值收益133万元（资料图）

》》巴南做法三：建立健全要素投入保障机制，加速形成推进乡村全面振兴新质生产力

加强农村集体经营性建设用地入市改革与相关领域改革的协同性、耦合性，提升改革的系统集成性，实现农业农村资源要素聚合重组和科学配置，激发农民群众内生动力，推动乡村全面振兴。

一是实施入市改革激励。创新建立实施资金倾斜、项目优先、用地指标支持、金融贷款贴息、考核加分激励等政策，调动镇街、村集体经济组织推动入市工作的主动性、积极性。2023年优选全国城乡融合发展先行示范区的惠民街道、二圣镇、南泉街道等3个镇街开展先行先试，2024年全区已有20个镇街56个项目申请入市。

二是创新金融服务支持。创新推出差异化信贷产品，完善抵押制度，优化信贷流程，推动银行以信用、保证、抵质押等多种担保方式为竞得土地的市场主体提供金融支持。2023 年，取得二圣镇集体村入市地块的重庆优荣发展有限公司通过授信流动资金贷款和集体经营性建设用地使用权抵押，获得银行贷款1000万元。

三是畅通人才下乡渠道。在二圣镇集体村等改革试点地区同时开展农村权益退出、城市人才入乡等改革。通过配套改革，增强改革乘数效应，促进更多发展要素、各类服务下乡进村，为集体经营性建设用地入市改革增添动力活力。

四是强化多元利益联结共享。创新实施“资产量化+项目捆绑”模式，构建企业、村集体、农民三方利益联结机制，实现企业主体可营利、集体经济可发展、农民群众可增收致富的多元共赢共享。惠民街道沙井村入市地块由轩铭教育科技有限公司竞得，该公司流转周边土地400多亩，建设集农业生产、观光旅游、教育培训一体的农业产业园。项目建成投产后，预计年均可实现税收300万元；为当地农民提供就业岗位150个，带动周边400多名农民受益，每年为当地农户实现增收600万元。村集体分得的100万元公积公益金作为本金入股，按照“保本经营、效益保底、盈利分红”原则与企业签订“入股协议”，企业按照出资比例每年给村集体分红，在不盈利的情况下分红不低于同期中国银行发布的同业银行间的拆借利率，盈利后按出资比例进行分红。

未来，巴南区将进一步推进全国农村集体经营性建设用地入市，边试点边总结更加丰富的实践经验，努力为重庆乃至全国乡村振兴和城乡融合发展提供巴南探索、贡献巴南智慧、展现巴南担当。