全国政协委员彭静：规范全国5亿平方米商办楼宇物业费，降低企业成本

凤凰网重庆综合 全国政协委员、重庆静昇律师事务所创始合伙人、主任彭静在今年全国两会中提交《关于规范商办楼宇物业费，降低专业服务业营商成本的建议》，建议通过赋予商办楼宇小业主方在物业费协商中的优势地位等四种解决方案，降低企业的运营成本。

彭静认为，商业楼宇服务费等费用不合理或协商过程存在不公平现象时，缺乏类似住宅小区的有效投诉、解决渠道。

四大问题

商业办公写字楼作为城市经济活动的重要载体，其物业管理水平关乎城市整体商务形象。截至2024年底，全国商业办公写字楼的建筑面积已突破5亿平方米，以审计、法律、商贸等为代表的服务业企业是主要使用方，但迄今物业费定价机制、协商机制、监督机制等方面不够完善，直接影响专业服务业的营商成本。主要问题有：

一是现行物业管理费定价机制存在缺陷。目前我国商办楼宇物业费定价尚无统一标准和被行业广泛采纳的指导规范，部分物业管理公司在制定或调整费用时，未充分披露费用构成明细，使用方顾虑物业方未根据成本原则定价甚至存在转移定价。

二是使用方在物业费协商过程中往往处于劣势。由于商办楼宇往往大比例被开发商自持，同时物业方与业主方常属同一体系，业主大会治理失灵，使用方在协商中难以充分表达诉求，只能被动接受结果。

三是商办楼宇物业费监督机制缺失。商办楼宇不同于住宅物业费所涉及的民生问题及舆情影响，当使用方认为物业费不合理或协商过程存在不公平现象时，缺乏类似住宅小区的有效投诉渠道，监督部门也往往认为属于“市场调节行为”。但物业费与市场化租金有显著区别，且物业费最终向商办楼宇业主方刚性收取，业主方无法像租户那样“用脚投票”。

四是法律依据滞后，纠纷处置无序。商业写字楼物业管理费协商议价相关法律法规滞后，对协商程序、方式、双方权利义务等规定不明确，带来诸多实践争议。

四条建议

该《建议》为解决上述问题提供了四条建设性意见：

一是行业主管部门和行业协会牵头，构建全透明的精准定价体系。物业管理公司应严格依据《物业服务收费管理办法》，公开服务项目、成本明细及计算依据，接受使用方监督。同时，设立物业管理费定价调整公示期，规定在调整物业费前，物业管理公司应提前至少3个月向使用方公示调整原因、幅度及依据，并充分听取意见。此外，可借鉴北京市的经验，引入第三方评估监理机制，对物业服务质量和费用合理性进行评估，确保定价的科学性和合理性。

二是建议赋予商办楼宇小业主方在物业费协商中的优势地位。依据各地物业管理条例，鼓励成立业主委员会，通过集体协商的方式增强使用方话语权，共同制定合理的收费标准。建立第三方评估机构参与机制，当使用方与物业管理公司在物业费协商过程中出现争议时，可共同委托具有资质的第三方评估机构对物业管理服务成本和质量进行评估，并以评估结果作为协商议价的重要参考依据。同时，加快修订《物业管理条例》等相关法律法规，明确物业管理公司在协商中的信息披露义务和使用方参与权利。

三是建议形成严密高效的监督管理网络。明确住建、市场监管部门在商办楼宇物业管理中各自职责，引导行业规范收费行为。建立投诉举报制度，加大对违反协商议价规定、乱收费等行为的处罚力度，依据《价格法》《物业管理条例》等法规严厉查处，切实维护使用的合法权益。

四是建议加快形成商办楼宇物业费管理的法律规范。由相关监督管理部门牵头，深度调研司法实践中协商代表选任规则、物业信息虚假披露处罚、费用调整特殊程序、协商僵局处理细则等方面的法律漏洞，邀请权威专家、资深从业者、租户代表参与立法研讨、听证，通过完善立法平衡各方利益诉求。参考相关法律法规修订经验，探索形成商业物业管理费协商议价的过渡机制，逐步完善协商议价制度。动态优化司法指引。由最高人民法院发布物业费纠纷领域典型案例、审判纪要和指导意见，提供司法审判参考。