背景资料：

当下，随着互联网经济和创意产业的风行，大量创业者需要价格低廉、品质有保证又有浓郁创业氛围的办公场所，这在某种程度上促成了“中国版WeWork”的兴起，比如SOHO 3Q、蜂巢办公空间、世鳌国际等等。在大西洋的另一端，完备的社会保障网络、发达的金融服务，使美国成为一个创业活动最为活跃的国家。服务于海量、轻资产、初创期的企业和个人，WeWork这样一个共同工作空间正在爆红，市值逼近50亿美元。国外的“WeWork们”本质上都不是靠收租金盈利，发掘优质创业型企业，引入投资或直接投资，才是其目标。WeWork 在各路投资人眼中是一个巨大的“项目池”，它通过对空间的设计，创造各种“偶遇”机会，在去冰箱拿食物的过程中、在咖啡吧休息的时候，或许你就会遇到自己的投资人。在情人节聚会上，一边喝点红酒、吃点巧克力，一边聊天，有的人也会直接遇到自己的投资人，根本不用在线上泡很长时间。

治业之新：

做科技类中小企业的现代生产服务商从不靠“卖房子”盈利

凤凰网重庆站:最近，房地产圈内的一条热门新闻便是万科的合伙人毛大庆离职，他将创建一个中国版Wework，打造年轻人创业孵化器。天海星是否也瞄准了进入办公社区领域的商机？

伍川：企业就像人一样，它的成长有特定的规律，当企业从无到有的时候，属于创意和孵化阶段；当企业形成自身特点时，进入快速发展阶段，我们把这种快速发展（的企业）成为蹬羚企业；最后企业做大做强，成为可以上市的大公司。

企业发展的三个阶段，所实用的产业、物业大不相同。首先，创客使用的物业是一种孵化类空间，它自身对生产功能的要求很弱，只需要一个写字空间或产业空间便足够。然后，中小企业阶段，需要满足一定的制造生产功能。工业4.0时代，企业的生产平台化，中小企业把精力集中于研发能力，亟需科技类、研发类办公区域；当企业上市后，便需要建自己的大型工业园。另外，企业所属行业不同，便催生出大量产业地产需求。

凤凰网重庆站：如果我手头有一个刚刚过孵化期的APP开发团队，希望进入两江数码工坊，获得更好的创业环境，但是我手头费用不多。我告诉您，我的创业团队具有高成长性，您会让我入住数码工坊吗，我是否属于“瞪羚企业”？您又如何来判断我这个创业团队是否具备高成长性？

伍川：很简单，创业之初，你有很好的点子与激情，但你需要专业的服务。当你有了idea，天海星便对它进行专业化评定。评定不是由我们来做，而由专业的团队评定。评定完后，我们会为企业的发展提供专业化的建议（进行改善）。这些环节完成，企业缺钱，缺环境，便邀请企业进入即将成立的创客空间，为其提供办公空间，同时引导资本团队进行风险投资。

当企业过了孵化期，具备产业化基础后，天海星便承接企业的产业化落地。企业在生产过程中产生的生产、物流、人力资源、资金等问题，会有专业的团队服务。也会有质疑的声音：“伍董，你们这么大的团队怎么可能为我一个人服务。”事实上，天海星是一个庞大的群，将会产生几千家企业、几千人的产业群。所有顶级团队如果单为一家服务，无法维持成本。而当它为这么大的群体服务时，自然利润丰厚。

凤凰网重庆站：在大家的印象中，工业园区都是标准厂房、嘈杂的环境，而两江数码工坊是一栋栋精美的别墅群。您当初是怎么想到将两江数码工坊打造成创新企业的“梦工厂”？

伍川:在我们的印象中，有着精美环境的地产是商业地产。事实上企业家、白领群体也需要一个精美的环境来办公。当初我在创办天海星时，定下原则：一、美、生态、自然，提供花园式的办公环境。员工工作感觉轻松，甚至觉得工作环境值得留恋。二、天海星的容积率低，在高密度的环境下，会影响人的工作状态。企业的经济活动很复杂，我们的物业不是通常的工厂，更不是写字楼，它将融合企业的多功能需求。三、建筑是有生命的，有很多的开发商认为房子开发、卖出去以后（商业行为）就完成了。事实上每一栋建筑都有生命。建筑存在的年代越来越长，价值就越大，那么这么好的建筑，我们为什么不赋予它非常好的空间，好的结构，和美丽的外表呢？

凤凰网重庆站：企业的最终目是为了盈利。3000平方米到5000平方米的独栋别墅，每平售价3000多元，产业独栋容积率又非常低，这样的价格定位实属罕见，那天海星的盈利模式是什么？

伍川：我给天海星的定位是现代性的生产服务商，不是一个房地产公司。在房屋售卖环节，我们是低利率、低收入，但我保证不亏。很多人问：“伍董你亏不亏？”我说：“放心。我们成本控制得很好，我们不亏，赚一点点。”

天海星的核心价值是为一大群非常优秀的高科技企业提供现代服务。现代服务业包括的内容非常广泛：资本服务；营销推广服务；普通的物流，人才招聘服务等。我们希望入住天海星的企业最终成为上市公司，和战略投资公司联合助推企业上市。那时天海星获得的回报，将远高于商业地产。如果有800亿的产业群，一个群有10万元的收益，哪怕给我们产生1元钱的收益，每年我们也有几个亿的收入。

凤凰网重庆站:伍董，您曾经说过一句话，天海星要做“产业地产”的万达。您的豪情来自哪里？

伍川:首先，万达是商业地产，是一种物品交易。产品的载体是小商小贩。产业地产的核心是一大群有更高附价值的产业企业。万达的客户用几万块钱购买商铺，做服装、做贸易，产值可能几千万；但进入产业地产的企业，他们购买的物业可能仅三千多，但每年创造的产值几个亿。所以我认为产业地产的物理空间给产业提供的增值比商业地产更大。同时，产业地产的规模远大于商业地产。

凤凰网重庆站:天海星内部，是否认同您的这种经营模式，有来自内部不同的声音吗？

伍川：初创阶段的时候，有人不理解，甚至离我们公司而去。但现在，我们会更坚定的走下去。天海星的理念：立足于服务，而不是地产，被更多的媒体和企业所认同。最初，团队内部想将天海星定义为地产，按照地产的板块来打造，我一直反对。我们团队发生了分歧。后来逐渐证明，天海星只有做立足于产业的服务，在未来才找得到自己的方向。如果做地产，这类型的地产公司数不胜数。

凤凰网重庆站：天海星现在面临的壁垒是什么，您的烦恼主要来自哪些方面？

伍川:我的烦恼主要来自于：一、政府的政策对行业没有明确的定位。尤其是现代生产服务商在为中小企业提供服务时，政府无法理解，无所适从。二、我们服务的是高端、高附加值、高创意、高成长性的中小企业，所以对企业的环保、生态要求非常高，很多企业家都无法理解，明明是企业园，为什么不允许我们做这，做那。三、很多人中小企业发展中的困境重视不够。企业发展到不同阶段，都会遇到各种各样的困惑，就像青少年成长一样。政府、社会应该多关注他们。只有中小企业成长了，这个社会才具备活力。创新是中小企业这类群体自发的原动力。

凤凰网重庆站:您觉得中小企业发展面临的问题是什么？

伍川：很多，非常复杂。首先企业领导创业之初不一定站得高、看得远，到企业做到一定规模时，会遇到资本、人力资源、信息管理等的很多问题。这些问题是企业发展过程中无法避免。